2025 年 11 月的中国楼市正处于风险化解与模式转型的双重关键期。二十届四中全会刚刚释放 “推动房地产高质量发展” 的战略信号广州米牛，叠加房企化债进入 “深水区” 的现实压力，一系列更具针对性的强力政策即将在本月集中落地。从出险房企的系统性救助到 “人 — 房 — 地 — 钱” 机制的落地细则，从保障房供给的规模扩容到需求端的精准激活，11 月政策组合拳不仅承载着 “止跌回稳” 的短期目标，更勾勒出行业转型的长期路径。读懂这些政策信号，是市场各方把握趋势的核心前提。
一、风险攻坚：房企化债进入 “实质化解” 新阶段
11 月政策将以 “系统性风险收敛” 为首要目标，在前期化债成果基础上推出更强力的配套支持，推动风险化解从 “展期缓冲” 转向 “根本解决”。截至 2025 年 9 月，77 家出险房企中已有超 60 家公布重组进展，20 余家完成重整，化解债务规模超 1.2 万亿元，但碧桂园、融创等头部房企的债务问题仍需政策托底。
专项化债工具将实现 “量价齐升”。据业内透露，11 月有望推出 “房企债务重组专项再贷款”，规模预计达 5000 亿元，重点支持已进入司法重整程序的房企。与此前政策不同，此次工具将创新性引入 “债转股 + 资产托管” 模式：AMC 机构通过再贷款资金收购房企存量债务后，可将不超过 30% 的债务转为股权，剩余部分与项目现金流挂钩设定弹性利率。金科股份的实践已证明该模式有效性 —— 其通过引入产业投资人完成重整后，项目复工率提升至 92%，这一经验将通过政策推广至全国。
离岸债务处置迎来 “政策破局”。针对房企境外债重组困境，11 月或将出台《境外房地产债务重组指引》，建立跨境协调机制。政策拟明确境内资产对境外债的担保路径，允许房企通过设立离岸资产信托发行受益凭证，以境内项目收益权偿还美元债。佳兆业通过 “境外重组 + 资产处置” 双轮驱动实现债务优化的案例，将成为标准化模板，预计可加速旭辉、龙光等房企的境外债方案落地。
保交楼资金监管升级 “闭环管理”。在前期 7 万亿元 “白名单” 项目贷款基础上，11 月将建立 “资金 - 施工 - 交付” 全链条监管系统。政策要求房企按施工进度申请贷款，资金直接拨付至施工方账户，住建部门联合第三方机构每月核查工程进度。数据显示，截至目前全国 750 多万套难交付住房已完成交付，政策加码后有望实现 2025 年底保交楼率达 95% 的目标。
二、模式转型：高质量发展配套政策密集落地
11 月政策将全面承接二十届四中全会精神，围绕 “人 — 房 — 地 — 钱” 联动机制出台实施细则广州米牛，推动行业从 “规模扩张” 转向 “民生导向”。这一转型并非简单调整，而是涉及供给结构、土地制度、服务体系的系统性变革。
保障房供给开启 “规模与品质双升”。财政部已提前下达 2025 年 566 亿元保障房补助资金，11 月将明确资金使用细则：332 亿元投向老旧小区改造，要求配套建设社区食堂、托育点等 “一老一小” 设施；100 亿元专项支持城中村改造，货币化安置比例不得低于 40%。更关键的是，“好房子” 标准将首次在保障房领域全面推行，要求抗震等级、绿色建材使用率等指标高于商品房标准，北京、上海已试点将保障房项目与地铁线路同步规划，这一模式将通过政策强制推广。
土地供应机制实现 “需求导向改革”。11 月自然资源部将出台《住宅用地供应动态调整办法》，彻底改变 “以财政定供应” 的传统模式。政策要求城市根据常住人口增量、租赁需求占比等 12 项指标，制定年度供地计划：人口净流入的二线城市保障房用地占比需不低于 30%，一线城市要单列 “租赁用地” 指标。杭州已试点 “先定需求再供地” 机制，根据新市民购房意愿精准确定地块位置与户型配比，其经验将全国推广。
房企转型获得 “政策定向扶持”。针对优质房企的业务转型需求，11 月将推出 “房地产发展新模式试点”，选取万科、龙湖等 10 家企业试点 “开发 + 运营” 模式。政策给予三大支持：一是运营型资产可享受房产税减免，二是 REITs 发行门槛降低，允许持有运营满 2 年的租赁住房纳入发行范围，三是城市更新项目给予容积率奖励。万科上半年通过存量资产盘活回款 57.5 亿元的案例，印证了新模式的可行性，政策将加速这一转型进程。
三、需求激活：精准施策破解 “市场分化” 难题
当前楼市呈现 “核心城市企稳、三四线承压” 的分化格局，11 月需求端政策将告别 “一刀切”，实施 “分层分类精准滴灌”。在首付比例、利率政策已达历史最低水平的基础上，政策将聚焦 “释放改善需求” 与 “稳定刚需市场” 两大主线。
一线城市政策迎来 “关键优化”。北京、上海有望在 11 月进一步放宽限购：五环内、外环内拟将 “连续 5 年社保” 调整为 “累计 5 年”，并对 “卖一买一” 的改善型购房者豁免个税。更具突破性的是，存量房贷利率动态调整机制将落地，根据最新 LPR 每月自动更新，预计可使一线城市存量房贷利率再降 0.2-0.3 个百分点，释放居民消费能力。广州全面取消限购后的市场数据显示，改善型住房成交占比提升 18 个百分点，这为政策优化提供了实证支撑。
三四线城市推出 “去化组合拳”。针对库存高企问题，11 月将实施 “房票安置 + 购房补贴 + 税费减免” 三重激励。政策要求库存去化周期超 24 个月的城市，城中村改造货币化安置比例不低于 60%，并对使用房票购房的家庭给予额外 3% 补贴。同时，将契税优惠范围从 90 平方米扩大至 144 平方米，增值税免征年限可由城市自主调整为 1-2 年。驻马店、连云港等试点城市的数据显示，此类政策可使月度成交提升 25% 以上。
“以旧换新” 政策实现 “全国推广”。在前期试点基础上，11 月将出台《住房 “以旧换新” 指导意见》，建立跨部门服务平台。政策明确三大支持：一是旧房由政府指定机构按市场价收购，差价部分可申请低息贷款；二是新房契税减免 50%；三是公积金贷款额度上浮 20%。无锡试点期间实现 “以旧换新” 成交 1.2 万套，带动新房销售增长 12%，这一模式将成为激活下沉市场的关键抓手。
四、信号解读：行业转型的三大核心方向
11 月落地的政策组合，释放出房地产行业转型的清晰信号。风险化解优先于市场刺激，政策通过 “专项工具 + 跨境协调” 直击债务痛点，表明 “防风险” 仍是底线思维；民生属性取代经济属性，保障房建设与 “好房子” 标准的强化，标志着行业回归居住本质；精准调控替代全面宽松，差异化政策体现了 “尊重城市差异” 的治理思路。
对于房企而言，唯有加快从 “高杠杆开发” 向 “低负债运营” 转型，深度参与保障房建设与资产运营，才能适应新发展模式。对于购房者来说，核心城市的改善型住房与保障房将成为政策红利集中领域，理性配置资产的窗口期正在形成。对于地方政府而言，“人 — 房 — 地 — 钱” 机制的落地将倒逼土地财政转型，城市更新与公共服务配套成为新的工作重心。
2025 年 11 月的政策节点，不仅是楼市止跌回稳的关键支撑，更是行业彻底告别旧模式、迈向高质量发展的历史拐点。读懂政策背后的深层逻辑，方能在变革中把握机遇。
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